収益物件の企画・管理・販売及び太陽光発電所の管理のパートナー

株式会社サンユーでは様々な管理業務の経験を活かし、建物のオーナー様の利益への貢献や資産価値向上のお手伝いができればと日々努力をいたしております。
賃貸マンション・テナントビルなど管理についてご相談やお悩みがございましたら、ぜひ一度お問い合わせ下さい。

収益マンションの販売

• 収益マンション・ビルの収益性のご提案、仲介業務
• 収益マンション・ビルに関するコンサルティング
• 土地の有効活用のコンサルティング
• 不動産有効利用の企画・監理・市場調査

Q.1　収益マンションとは？

基礎知識
収益マンションとは、一棟売りのマンション（またはテナントビル）などの家賃から収益を得る目的で購入する物件のことです。収益マンションは預貯金に代表される金融商品などと比べて高い利回りが魅力となっています。利便性が高く設備の充実した物件であれば、資産価値も将来的に減少することが少ないため、運用もしやすくなります。
また、収益マンションを選ぶ際に収益性の高い物件の投資に絞り込めば、投資成果は高くなります。中古収益マンションを選ぶ際には、専門の業者に相談しアドバイスを得ることで収益性の高い物件に出会う可能性が高くなります。
株や土地などの資産価値が膨れ上がっていたバブル期の不動産投資は、値上がりを期待する投機的なものでしたが、現在では家賃による収入（＝運用利益）を期待する投資が一般的になっています。

ペイオフの導入
ご存知の通りペイオフが導入されたことに伴い、金融機関が破綻した場合は預金で元本１，０００万円を超えた部分の元本保証が無くなります。平成１７年４月からは、全額保護対象であった普通預貯金も全額保護ではなくなりました。
お手持ちの資産は自己責任において分散運用を図る必要があります。企業などでもその対策の一環として、投資事業用物件などの資産運用を行っています。
自分の資産に対して自己責任で運用を図る時代です。
運用先の一つとして、収益マンションをご検討下さい。

Q.2　なぜ収益マンションを購入するのか？

一棟丸ごと購入することのメリット　～区分所有とどう違うのか？～
【区分所有マンション】とは、部屋ごとに所有者が異なるマンションのことです。それに対して一棟丸ごとの投資とは、文字通りマンション一棟を購入することです。区分所有投資と比べて、管理をしやすいことが特長です。その理由として挙げられるのは、マンションの所有者がリフォームなどのマンション管理に関する部分で大きな権限を持てることです。
区分所有マンションの場合、居住人（管理組合）が強い権限を持っていることから所有者側からのリフォームや建替え等が難しくなるものですが、一棟買いしたマンションであれば、所有者側はリフォーム等を自在に行うことが出来ます。

Q.3　収益マンション経営のメリットは？

老後の生活資金確保として
現在は超低金利時代、金融商品の利回りはどれもが低い数字で推移しています。また、年金制度も先行き不透明で、『老後はどうなるのか？』といった不安は誰もが持っています。
老後の生活資金は自分の責任において確保する必要があります。
働き盛りの若いうちに収益マンションを購入し、定年までにローンを完済してしまえば、完済後は年金と同じような形で現金が手元に入ってきます。老後の安定した収入を得る手段として有効な選択の一つです。収益マンション経営によって得られる安定した家賃収入は、老後を支える頼もしい存在です。

相続対策として
相続財産は相続税評価額（毎年1月1日時点の価格を8月中旬～下旬に発表、公示価格の８割程度）で評価することになっています。賃貸用マンションは価格の約6割減、つまり市場価値が1000万の物件は約400万で評価されます。
さらに貸家として30％又は40％評価減されることにより、賃貸建物は建築費総額の約40％の評価になります。また土地についても「貸家建付地」として15％から24％程度評価減となり大幅な相続税対策になります。

Q.4　収益マンション経営のリスクは？

空室問題
空室が解消されず計画通りの賃貸住宅経営が出来なかった場合、収益を得るはずだった物件は不良資産と化し、老後の生活設計はおろか、ローンの返済に支障をきたす場合もあります。

損害賠償
日々のメンテナンスを怠ったことが原因で事故が起こった場合、損害賠償を請求されるケースがあります。例えば、階段の滑り止めが外れかかっているのを放置している期間に通行人がつまずいて階段から転落した場合、オーナーはケガの治療費・休業補償・慰謝料などの請求をされます。

騒音等、入居者の苦情処理
入居者の苦情はオーナーへ届き、これを放置すると転居が相次いで空室が増加します。空室の増加は収入減に直結します。

Q.5　収益マンションの投資方法は？

不動産は、一般的に利便性が高いところの土地が人気も高いため、都心部などの収益物件は、安定した入居者を見込むことも可能であり、高利回りで運用することができます。
収益物件を選ぶ際のポイントとしていくつかご紹介いたします。

立地条件
収益マンションは、人の集まる場所に建つ高利回りの物件をおすすめします。気になる収益マンションが見つかり次第、その物件に出向き、立地確認を行います。交通機関や買い物等日常生活の利便性が充実していることはもはや入居者にとっても絶対条件です。現地確認の際には、日照や眺望なども入居者の視点で確認することで、数多い入居者を見込むことができます。確認は一度だけでなく、曜日や時間帯を変えて数回にわたって確認することで、さまざまな情報を得ることができます。

高利回りを継続的に確保できるか
収益マンションは、利回りのよい物件を購入して、資産を運用することが目的です。物件の収益率が継続的に確保できるか否かを見極めることが非常に重要なことです。

新築か中古か
お薦めは、新築物件でなく“中古”物件への投資です。これは収益マンションに限らず言えることですが、新築物件では投資額が大きい分、ある程度、リスクも大きくなります。一か八かの投機物件よりも、安定した収益が望める物件が求められていると言えます。